ماهیت حقوقی سرقفلی

[admin]

ماهیت حقوقی سرقفلی چیست؟ آیا سرقفلی حقی منقول است یا غیر منقول؟

[admin]

نظر اول : صفت مشخص و عنصر اساسی سر قفلی حق تقدم در اجاره و مالکیت منافع عین مستاجره در برابر اجاره بهای ثابتی است که طرفین برآن تراضی نموده اند و از این لحاظ شباهت کامل با حقوق پیش بینی شده در ماده 18 ق م دارد وانگهی در سایر مواد قانون نیز قرائنی وجود دارد که این استنباط را تایید می کند
1.به موجب مستفاد از ماده 19 و همچنین تبصره 2 آن حق سر قفلی (کسب و پیشه یا تجارت )از مال غیر منقول و موضوع اجاره قابل انفکاک نیست و تنها با واگذاری اجاره محل قابل انتقال است :یعنی مستاجر نمی تواند خود در محلی بنشیند و سر قفلی آن را نیز انتقال دهد .

2.به موجب تبصره 2 ماده 19 انتقال حق کسب یا پیشه یا تجارت فقط با تنظیم سند رسمی امکان دارد در حالی که می دانیم انتقال اموال منقول اصولا نیازی به تنظیم سند رسمی ندارد و این الزام خاص املاک است (مواد 22و 46تا 48 ق ث )پس این احتمال تقویت می شود که قا نونگذار سر قفلی را نیز در حکم حقوق و منافع مربوط به املاک آورده است. (کاتوزیان ناصر اموال و مالکیت چاپ ششم 1382 نشر میزان ص 63) - {کارشناس ارشد حقوق بین الملل }

نظر دوم : سرقفلی در قوانین سابق و فعلی ماهیتی متفاوت دارند:بر مبنای قانون موجر و مستاجر سال 56،عقد اجاره اماکن تجاری ،به انقضای مدت خاتمه نیافته و موجر تنها در برخی موارد حق تخلیه را داراست.(مواد 14و15 قانون فوق)که توجیه آن علی رغم نظرات ارائه شده با هیچ منطقی سازگار نیست.چراکه حتی اگر آن را با حق کسب و پیشه نیز مقایسه نماییم،در ثبوت آن ،اثبات مرغوبیت مکان تجاری به فعل مستاجر لازم است و بدیهی است، اثبات خلاف آن سبب تخلیه،که در این قانون اینچنین نیست.لذا تحلیل ماهیت این به اصطلاح حق، برمبنای قانون مارالذکر ممکن نیست. اما در قانون موجر و مستاجر سال 76 وضع متفاوت و بر دو نوع است:1- موجر در هنگام عقد، مبلغی از مستاجر دریافت می نماید که این امر مانع از تخلیه در پایان مدت نیست و به مبلغ قرض الحسنه اجاره اماکن مسکونی می ماند. ماهیت این قسم سرقفلی را باید شبیه به عقد قرض دانست. (ماده 6 و تبصره های آن در قانون اخیر الذکر) 2-موجر با در یافت مبلغی تحت عنوان سرقفلی، تعهد می نماید ،به انقضای مدت اجاره،مجددا مورد اجاره را به قیمت سابق به مستاجر اجاره دهد. (مواد7و8 قانون مرقوم)که اگر چه این حکم نیز صحیح نیست.چه،مدت این تعهد مجهول است و لذا تعهد باطل،اما منصوص است.لذا، ماهیت این نوع سرقلی را باید بهای اسقاط یا تحدید حق دانست.
بنابه مراتب،سرقفلی دین است و منقول.
چون علی الظاهر در حین پاسخگویی به سوال ،مهرداد عزیز نیز در حال ارائه نظر بوده اند که امکان توجه به نظر ایشان وجود نداشت،لارم می دانم ضمن احترام به رای وی ،صرفا در خصوص تحلیلشان از ماده 19 در باب تکلیف تنظیم سند رسمی انتقال سرقفلی، یاد آور شوم:موارد اجباری تنطیم سند زسمی در مواد 47 و 48 ق.ث مصرح است که مورد فوق شامل آن نیست.اگر چه تقنین این ماده مانع از اجباری کردن ثبت برخی اسناد به موجب سایر قوانین نیست،اما از ماده مورد بحث چنین تکلیفی استفاده نمی شود.این ماده در مقام شیوه انتقال حق به موجب حکم دادگاه است که پرواضح است دادگاه نمی تواند دستور تنظیم سند عادی انتقال را صادر نماید ،چه، اساسا غیر مقدور است.لذا ثبت سند انتقال سرقفلی اختیاری است. {سعید رنجبر }

نظر سوم: در خصوص موضوع سرقفلی،مطالب ذیل نیز درخور توجه است:
1- پرداخت سرقفلی در چه مواردی صورت می گیرد؟ 2- آیا وجود رابطه استیجاری شرط پیدایش سرقفلی است؟3- انتقال مورد اجاره بین شرکا- {دبیر تفطن }


مطلب چهارم : « ماهيت حق كسب يا پيشه يا تجارت »
{• كميسيون حقوقي و قضايي قضات دادگستري استان تهران }

سئوال262:
نظريه اكثريت اعضاي محترم كميسيون حاضر در جلسه (2/11/81):
با توجه به ماده 20 قانون مدني و رأي وحدت رويه شماره 5/9/3163 هيأت عمومي ديوانعالي كشور حق كسب يا پيشه يا تجارت، در زمره حقوق مالي محسوب و ناظر به اجاره مكاني است كه براي كسب معاش مستأجر ملك تجاري بوده و از عناصر سازنده اين حق «شهرت تجاري» مي باشد كه با توجه به ظاهر كلام مقنن در ماده 20 قانون ياد شده، از مصاديق ديون و در حكم اموال منقول تلقي مي شود، گرچه عين مستأجره از اموال غيرمنقول است، بنابراين، با توجه به صراحت نظر قانونگذار و رأي هيأت عمومي ديوانعالي كشور مي توان گفت اين حق جزء ديون و به عنوان مال منقول محسوب مي شود.

نظريه اقليت اعضاي محترم كميسيون حاضر در جلسه (2/11/81):
اگر چه حق كسب يا پيشه يا تجارت از حقوق مالي تدريج الحصول بوده، ليكن از آنجا كه در ملك غيرمنقول استقرار مي يابد يك مال غيرمنقول تبعي به شمار مي آيد. اين نظريه با ماده 18 قانون مدني كه حق انتفاع از اشياء غيرمنقوله (حق كسب يا پيشه مي تواند يكي از مصاديق آن به شمار آيد) و دعاوي راجع به آن را در دايره اموال غيرمنقول دانسته است مطابق است. با اين وصف قائل شدن به اينكه حق كسب يا پيشه يا تجارت در حكم اموال غيرمنقول است، موجه به نظر مي رسد.
( منبع: معاونت آموزش دادگستري استان تهران، ماهنامه قضاوت، ش15، صص 59 - 58 )

{• نظريه شماره 330/7 مورخ 12/12/1377 (پرونده 1803) اداره حقوقي }
سئوال:
با عنايت به اين كه در مورد سرقفلي تعريفي از نظر اين كه سرقفلي در زمره اموال منقول است يا غيرمنقول نشده است. لذا خواهشمنداست دستور فرماييد، كتبا" به هيأت بدوي رسيدگي به تخلفات اداري وزارت امور اقتصادي و دارايي اعلام شود، آيا سرقفلي در زمره اموال منقول يا در حكم اموال غير منقول است؟.

نظريه:
حق كسب يا پيشه يا تجارت از جمله حقوق مالي بوده كه قابل توقيف است و چون از طريق كارشناسي نيز به ريال تعيين مي شود. به علاوه جزو ماترك بوده و از طريق ارث با توجه به ضابطه اموال منقول به ميزان يك چهارم يا يك هشتم به همسر مي رسد. لذا جزء اموال منقول محسوب مي شود.

( منبع: مجموعه نظرهاي مشورتي اداره كل حقوقي قوانين و تدوين قوه قضاييه در مسائل مدني از سال 1363 تا 1380، تهيه و تنظيم: غلامرضا شهري- محمد خزازي-ش365 )

****

مطلب پنچم: « سرقفلي در حقوق ايران »

( دكتر غلامعلي سيفي زيناب )

مقدمه
پذيرش و توسعه مالكيت هاي غير مادي يكي از تحولات بزرگ نظامهاي حقوقي و اقتصادي جهان است كه امروزه در ميان تمام ملل متمدن رسوخ كرده است انسانهاي پيشين مالكيت را همواره منحصر به اشيا مادي مي دانستند و براي آنها مالكيت هاي فكري و معنوي و ساير چهره هاي مالكيت غير مادي مفهومي نداشت اين قبيل مالكيت كه در اثر پيشرفت و تكامل دانش بشري وارد قلمرو حقوق شده است براي نخستين بار در حقوق موضوعه دول اروپاي غربي مورد شناسايي قرار گرفته و از آنجا به تدريج پا به عرصه حقوقي و اقتصادي ديگر ممالك نهاده است حق سرقفلي تاجر از جمله مالكيت غير مادي است كه زمان زيادي از پيدايش آن نمي گذرد و در اصل اين پديده در قرن حاضر در زندگي اقتصادي مردم بروز كرده و قانونگذاران را ناچار به وضع مقررات لازم در اين مورد نموده است.
اغلب كشورها مقررات سرقفلي را كه از موضوعات بدون واسطه حقوق تجارت و اقتصاد اجتماعي است در ميان قوانين تجاري خود جاي داده اند و برخي كشورها نيز زمينه حقوق مدني را محل مناسب ذكر اين مقررات دانسته اند قانونگذار ما چند سال پس از پيدايش عملي پديده سرقفلي در بازار ايران با وضع مقررتي به نام ( قانون روابط مالك و مستاجر) در خرداد ماه 1339 براي اولين بار به آن وجهه قانوني بخشيد. اگر چه عمر اين نهال نوپا در جامعه ما به كمتر از پنجاه سال مي رسد با وجود اين پيوسته يكي از مباحث و موضوعات نسبه ً مهم اقتصادي و قضايي كشور بوده است و ابعاد مختلف آن تحقيقات خاصي را طلب مي كند.

الف _ تعريف سرقفلي
سرقفلي مايه تجاري و نيز حق كسب يا پيشه يا تجارت در حقوق ما مفهوم واحدي دارد. قانونگذار در قوانين روابط مالك و مستاجر مصوب 1339 و روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و نيز در لايحه قانوني اصلاح قسمتي از مقررات قانون نوسازي و عمران شهري مصوب 1358 و برخي مقررات ديگر به جاي كلمه رايج (سرقفلي) از اصطلاح (حق كسب يا پيشه يا تجارت ) استفاده كرده است امكان دارد گفته شودكه اين دو اصطلاح يكي نيستند و دومي اعم از اولي است بدين توضيح كه سرقفلي اختصاص به بازرگانان دارد ولي حق كسب يا پيشه به غير تجاري يعني كسبه و پيشه وران و صاحبان حرف و مشاغل تعلق مي گيرد اين برداشت صحيح به نظر نمي رسد زيرا مطابق بند 1 ماده 2 قانون تجارت كاسب تاجر محسوب مي شود و آوردن عبارت ( حق كسب ) در كنار عبارت ( حق تجارت) لزومي ندارد و معناي جديدي را هم به دست نمي دهد در حقوق كنوني, شخص را به لحاظ ميزان سرمايه , داشتن دفتر كار و يا كارت بازرگاني تاجر نمي شناسند هركس به كار خريد و فروش سود روي آورد تاجر محسوب مي شود اگرچه كم بضاعت و فاقد محل خاص كسب باشد در رابطه بااصطلاح حق پيشه نيز بايد گفت كه منظور مقنن از آوردن اين عبارت شناختن حقي شبيه حق سرقفلي براي صاحبان حرف و مشاغل غير تجاري نبوده بلكه او با اين كار درصدد بوده است كه پيشه وران به معناي اخص كلمه را از حيث مقررات اجاره و سرقفلي در شمار بازرگانان محسوب نمايد .
بسيار بعيد براي دارندگان برخي مشاغل و پيشه ها مثل حرف پزشكي, وكالت و سردفتري باشد زيرا در اين قبيل موارد بدون ترديد مراجعان با شخص صاحب پيشه كار دارند و عناصري كه موجب پيدايش سرقفلي اماكن تجاري مي گردد مثل موقعيت محل و نوع تزئين بنا و تابلو و غيره , در جلب ارباب رجوع اثر محسوس و مستقيمي ندارد.
با توجه به آنچه گفته شد كلمه (سرقفلي) كه در حال حاضر شهرت و مقبوليت بيشتري هم دارد از هر واژه و عبارت جانشين مناسب تر بنظر مي رسد و عملاً نيز براي فهماندن مفهوم اصطلاحات معادل از كلمه سرقفلي كمك گرفته مي شود.
اصطلاح سرقفلي بسياري ديگر از اصطلاحات حقوقي از طرف قانونگذار مورد تعريف قرار نگرفته است اين خلا از جانب حقوق دانان پر شده است و هركدام از بعد خاصي تعريفي ارائه داده اند تعاريف ذيل در كتب حقوقي مشاهده مي شود :
تعريف سرقفلي به اعتبار تقدم مستاجر متصرف در اجاره محل كسب:
در اين تعريف گفته شده است :
(سرقفلي حقي است كه به موجب آن مستاجره متصرف در اجاره كردن محل كسب خود بر ديگران مقدم شناخته مي شود)
همانطور كه ملاحظه مي شود در تعريف مزبور فقط به تقدم مستاجر متصرف اجاره محل كسب تاكيد شده و به ديگر مفاهيم سرقفلي , بالاخص به سرقفلي شخص در غير رابطه استيجاري يعني حق مالك سازنده مغازه توجهي معطوف نگرديده است.
نقص ديگر اين تعريف عدم تاكيد بر قابليت معامله بودن حق است در حالي كه اين ويژگي به مستاجر اجازه معامله و يا اسقاط حق را در قبال اخذ مال مي دهد.
تعريف سرقفلي بدون توجه به عناصر و ضوابط تشكيل دهنده اين حق:
مطابق تعريف برخي از حقوق دانان (سرقفلي پولي است كه مستاجر ثاني (به معني اعم) به مستاجر سابق در موقع انتقال اجاره بلاعوض ميدهد و همچنين مستاجر اول به موجر مالك ميدهد).
در اين تعريف حقوق كامل مستاجران اماكن تجاري مورد توجه واقع شده و همچنين برخلاف تعريف اول به نتيجه و قابليت تقويم حق به پول اشاره گرديده است معهذا اين تعريف نيز به علت نياوردن عوامل تشكيل دهنده حق در داخل تعريف , ناقص به نظر مي رسد.
تعريف سرقفلي به اعتبار عوامل تشكيل دهند حق :
برخي از نويسندگان حقوقي عناصر تشكيل دهنده حق سرقفلي را ماهيت حقوقي اين حق يكي گرفته و گفته اند :
(حق كسب يا پيشه (مايه تجاري ) عبارت است از مجموعه عوامل منقول مادي مانند اثاثيه مواد اوليه ابزار آلات ( كه براي بهره برداري به كار ميرود) و كالاهاي تجارتي حقوق راجع به نام و شهرت و علائم تجارتي حق تجديد اجاره , بنگاه تجارتي , حقوق راجع به مشتريان دائم و گذري (حق سرقفلي ) پروانه هاي تجارتي , حق مالكيت صنعتي و حق مالكيت ادبي يا هنري مرتبط با موارد بالا).
مطابق نظر اين عده از نويسندگان حق كسب يا پيشه تعبير به مايه تجارتي شده و اعم از سرقفلي قلمداد شده است در حالي كه اين برداشت از واژگان فوق در نظام حقوقي ما مبنايي ندارد صرف نظر از ايراد مربوط به تفكيك حق كسب يا پيشه از حق سرقفلي عيب ديگر تعريف اخير آن است كه اجزاي تشكيل دهنده حق با خود حق يكي فرض شده است به نظر مي رسد كه تعريف زير را مي توان براي سرقفلي ارائه داد :
سرقفلي حقي است مالي و قابل معامله كه براي مالك يا متصرف قانوني محلهاي كسب و تجارت از طرف قانونگذار شناخته شده و ميزان آن بستگي به عوامل مادي و معنوي متعدد دارد.

ب . ماهيت اقتصادي سرقفلي
وجه سرقفلي از مصاديق داراي نامرئي است و درآمد اتفاقي محسوب نمي شود به شرط اينكه ناشي از كار كردن مستاجر و جمع آوري مشتريان باشد درآمد غير از دارايي و سرمايه است درآمد قابل خرج است بدون آنكه به سرمايه لطمه بزند بنابراين مال التجاره ملك درآمد ولي سرقفلي دارايي به شمار مي رود.

ج . ضوابط تشكيل دهنده سرقفلي
در ماد 11 قانون روابط مالك و مستاجر مصوب 1339 كه با وضع قانون جديد روابط موجر و مستاجر (مصوب 1356) منسوخ گرديده است اعلام شده بود :
( ميزان حقوق كسب و پيشه و يا تجارت با توجه به موضوعات زير از طرف دادگاه تعيين مي شود :
1 . موقعيت و مرغوبيت محل كسب و پيشه و تجارت .
2 . شرايط .كيفيات اجاره از لحاظ مزايايي كه در عقد اجاره براي موجر يا مستاجر منظور گرديده است.
3 . طول مدت اشتغال مستاجر به كسب و پيشه يا تجارت در مورد اجاره و حسن شهرت او كه در معروفيت محل مزبور موثر افتاده است.
4 . وضع محل اجاره از نظر نوع بنا .
5 . مخارجي كه مستاجر به منظور آماده نمودن محل مزبور از حيث قفسه بندي و تهيه اشيا مورد لزوم و ساير تزيينات داخلي متحمل گرديده است.
6 . نوع كسب و پيشه يا تجارت).
آيين نامه نحوه تعيين و تشخيص و پرداخت حق كسب و پيشه يا تجارت ضوابط را ملاك تعيين ميزان سرقفلي پرداختي به مالكان دانسته و هياتهاي ارزيابي را مكلف نموده است كه با ملاحظه ضوابط ياد شده نسبت به تعيين مقدار حق كسب و پيشه يا تجارت مالكان يا متصرفان كه محل كار آنان در اثر اجراي طرحهاي احداث و توسعه معاير و نوسازي و عمران شهري از بين مي رود اقدام نمايند.
حسب اعلام ماده 18 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 تعيين مقدار حق كسب يا پيشه يا تجارت موكول به مراعات اصول و ضوابطي شده است كه در آيين نامه خاصي پيش بيني مي گردد تاكنون چنين آيين نامه اي به تصويب نرسيده و ضوابط تعيين سرقفلي عملا به دست كارشناسان رسمي دادگستري است كه معمولاً ارزيابي خود را با توجه به نرخ خريد و فروش املاك مشابه در محل صورت مي دهند.
چنانچه بخواهيم مهمترين عوامل و ضوابط تشكيل دهنده سرقفلي را مشخص نماييم عوامل مزبور عبارت خواهند بود از :
معيارهاي مادي متشكله سرقفلي محل است :
2 . عوامل و ضوابط معنوي :
ضوابط غير مادي زير مستقيماً در مقدار سرقفلي موثر است :
مشتريان محل :
مشتريان گذري و ثابت از مهمترين ضوابط سرقفلي است و در واقع اساس كار تاجر و صنعتگر را تشكيل مي دهد حق كسب و پيشه و يا تجارت بدون وجود مشتريان نمي تواند تحقق پيدا كند افزايش و كاهش تعداد مشتريان محل تجاري موجب بالا رفتن و يا نزول مقدار سرقفلي است و اگر تاجري در اثر عملكرد خود مشتريان را از دست بدهد سرقفلي محل اشتغال او به طور جدي تقليل مي يابد و فعاليت و اعتبار زيادي لازم است تا وضع جديد را دگرگون نمايد.
اسم و علائم مشخصه تجاري :
عنواني كه تاجر يا شركت تجاري با استفاده از آن فعاليت مي كند در جلب توجه مشتريان موثر است هرگاه اسم تجارتي نام كوچك و يا خانوادگي تاجر باشد جز حق كسب و يا پيشه يا تجارت در مي آيد و يكي از عناصر دارائي او تلقي مي شود و با آن انتقال مي يابد.
در چنين حالتي منتقل اليه نمي تواند با استفاده از نام انتقال دهنده به كار خود ادامه دهد و لازم است كه براي دفع تو هم از كلمه سابق بعد از آوردن نام تاجر قبلي استفاده نمايد سو استفاده از اسم تجارتي بازرگان تجاوز به حقوق قانوني و محترم اوست و موجب مسئوليت مدني است .
تابلوي مغازه :
براي ممتاز و مشخص كردن هر مغازه از مغازه هاي ديگر از تابلو استفاده مي شود ممكن است تابلو به نام شخص تاجر باشد و يا واژه آراسته و خوش معني ديگري در آن به كار رود . تابلوي مغازه از ضوابط معني سرقفلي است و به كسي تعلق دارد كه در استفاد از آن بر ديگران مقدم بوده است استيفا ديگري از نوع تابلوي متعلق به كسبه پيشين در محدوده جغرافيايي خاصي كه نوعاً مشتريان ثابت در آنجا زندگي مي كنند ممنوع است در محدوده هاي جغرافيايي وسيع استفاده از تابلوي مشابه تابلوي بازرگان ديگر فاقد اشكال حقوقي است مگر تابلوي مغازه هاي بزرگ و معروف كه تداعي شعبه را بنمايد.
حق مالكيت صنعتي و بازرگاني و علائم كارخانه :
از جمله ديگر ضوابط معنوي سرقفلي علامت كارخانه و اشكال و ترسيمات صنعتي است مطابق ماده 1 قانون ثبت علائم و اختراعات مصوب تيرماه 1310 علامت اعم است از نقش تصوير , رقم , مهر لفاف و غيره كه براي امتياز و تشخيص محصول صنعتي و تجارتي يا كشاورزي اختيار مي شود داشتن علامت تاييد اداره استاندارد به طور محسوس موجب بالا رفتن سرقفلي مي گردد.
پروانه كسب :
اجازه كتبي مراجع صلاحيت دار را براي اشتغال به امور تجاري پروانه كسب يا جواز كسب مي نامند پروانه كسب نوع اشتغال و رشته فعاليت دارنده آن را مشخص مي كند و در عرف تجاري حائز اهميت فراوان است دليل ارزش و اهميت فوق العاده پروانه كسب آن است كه دارنده پروانه از حمايت قانوني برخوردار است و آزادي فعاليت شغلي او را در قلمرو معيني به دنبال دارد و اقدام سايرين به داير كردن فعاليت هاي همنوع و يا مشابه را تا حوزه جغرافيايي مشخصي ممنوع مي سازد بعلاوه دارندگان پروانه هاي كسب به سهولت مي توانند به عضويت اتحاديه هاي صنفي در آيند و از امتيازات مربوط مثل گرفتن كالاهاي سهميه اي و دريافت وام و اخذ اعتبار و غيره برخوردار شوند.
اغلب پروانه هاي كسبي به شخصي خاصي مربوط نيست و توام با معامله سرقفلي به انتقال گيرنده واگذار مي گردد اما برخي پروانه ها قائم به شخص معيني است و تحت ضوابط خاصي به افراد واجد صلاحيت داده مي شود مثل پروانه مربوط به فروش دارو كه در اعطاي آن لزوماً شرايطي مراعات مي گردد .
پروانه كسب مستقلاً قابل معامله است و استثناي آن از سرقفلي منفي ندارد بنابراين انتقال دهنده سرقفلي لزومي در واگذاري پروانه به تبع سرقفلي ندارد مثلا شخص مي تواند سرقفلي ملك خود را با يك نفر معامله كند و پروانه محل را به ديگري واگذار نمايد اين رويه بويژه در خصوص پروانه هايي كه قائم به شخص خاصي است به علت واجد شرايط نبودن منتقل اليهم معمول مي گردد.

د . ويژگيهاي سرقفلي
1 . سرقفلي از حقوق مالي است و مانند ديگر حقوق مالي قابل توارث معامله و رهن مي باشد.
2 . سرقفلي از اموال غير مادي است و قابل تصرف نيست و به همين جهت قواعد مختص اموال مادي مانند اماره تصرف ( ماده 35 قانون مدني) شامل آن نمي گردد.
3 . تغيير و عدم پايداري از خصوصيات بارز سرقفلي است زير اتكاي آن به ابتكار متصرف است و هرگاه خوب بهره برداري نگردد , مشتريان پراكنده مي شوند و حق تقليل مي يابد.
4 . حق سرقفلي مثل حق انتفاع از اموال غير منقوله از اموال غير منقول تبعي است ( ماده 18 قانون مدني ) زيرا مركز ثقل تمام نيروهاي پديد آورنده سرقفلي محل كسب است كه غير منقول تلقي مي شود.

اعتبار سرقفلي در حقوق فعلي ايران
قبل از بحث پيرامون اعتبار و يا عدم اعتبار سرقفلي در حقوق فعلي ايران براساس قوانين و مقررات جاريه ناگزير از ذكر انواع سرقفلي است.

انواع سرقفلي
اماكن تجاري و محلهاي كسب در قالب يكي از ين سه صورت از طرف مالك به غير واگذار مي شود :
1 . انتقال قطعي ملك با سرقفلي
2 . اجاره ملك و واگذاري سرقفلي
3 . اجاره صرف ملك بدون اخذ سرقفلي
در صورت اول مالك محل كسب و تجارت , ملك خود را با استفاده از يكي از عقود تمليكي به طور قطعي به ديگري انتقال ميدهد. در اين حالت ملك به طور كلي از مالكيت انتقال دهنده خارج و با جميع امتيازات و متعلقات از جمله سرقفلي به انتقال گيرنده واگذار مي شود در اين روش كه مالكيت عين از شخصي به ديگري انتقال مي يابد فقط از عقود ملك عين مي توان استفاده كرد ؛ لذا عقد اجاره كه مملك منفعت عين است نه خود عين ( ماده 466 قانون مدني) نمي تواند براي اين صورت نقشي ايفا كند پس آنچه در اين وضع غير قابل ترديد مي نمايد اين است كه قرارداد اجاره اي منعقد نمي گردد و موجر و مستاجري در ميان نيست.
در صورت دوم , مالك محل تجاري را اجاره مي كند و در عين حال سرقفلي آنجا را به ميزان ارزشي كه در زمان انعقاد عقد اجاره دارد به مستاجر واگذار مي نمايد . از لحاظ تحليلي , در اين حالت ميان طرفين دو عقد بسته مي شود يكي عقد اجاره براي تمليك منفعت محل در مقابل اجاره بها معين و ديگري انتقال سرقفلي در قبال عوض و يا صلح آن . در نظر قانون گذار از دو عقد مذكور اولي بر دومي غلبه و حكومت دارد؛ يعني انتقال سرقفلي خارج از عقد اجاره قرار نمي گيرد هر چند كه ميزان سرقفلي بالا و مقدار اجاره بها پايين باشد بنابراين هرگاه مستاجر محل كه منتقل اليه سرقفلي نيز هست دادخوايت جهت الزام انتقال دهنده سرقفلي به تنظيم سند رسمي در خصوص واگذاري سرقفلي به دادگاه تقديم دارد دادخواست او رد خواهد شد خواسته دادخواستي كه در اين رابطه داده مي شود الزام موجر به تنظيم سند رسمي اجاره مي تواندباشد.
صورت سوم , شامل موردي است كه مالك محل تجاري ملك خود را با اجاره صرف در اختيار ديگري قرار مي دهد تنها چيزي كه در اين حالت موجر از مستاجر دريافت مي كند اجاره بهاي عين مستاجره است و هيچ گونه پيش پرداختي تاديه نمي گردد.
در صورت اول و دوم منتقل اليه دارنده جديد حق سرقفلي شده و مالك قبلي از اين جهت نمي تواند ادعايي داشته باشد از اين نوع سرقفلي كه اغلب با پرداخت عوض و يا طيب نفس صاحب حق به ديگري منتقل مي شود , مي توان به سرقفلي مالكانه تعبير كرد صاحب اين حق مجاز است كه حق خود را مورد معامله قرار دهد و به نرخ روز انعقاد عقد جديد عوض آن را از منتقل اليه ثاني اخذ نمايد و يا در صورت تخليه ملك كه در حالت دوم پيش مي آيد قيمت سرقفلي را به نرخ...
توجه: نقص از مرجع انتشار مقاله است.

( طرح سئوال و پاسخها عیناً از سایت تفطن اقتباس شده است .) شما نیز نظر دهید: